Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
11 novembre 2013 1 11 /11 /novembre /2013 18:53

 

Pour ne pas avoir obtenu à Beuvry (62660) de débuts d’explications de personnes municipalement données pour compétentes, certaines actives, d’autres retirées, nous avons dû chercher un peu pendant nos soirées pluvieuses…

 

Et un certain nombre de grosses gouttes sont tombées malgré le fait que nous étions normalement à l’intérieur…

 

Ceci étant un petit travail de non-experts.

 

Vous êtes propriétaire d’un local d’habitation à Beuvry et vous rencontrez de trop nombreuses difficultés à savoir si comme un certain nombre, ce local supporte une surtaxe en matière de taxe foncière ?

 

Tiens, là, l’annonce de chiffres commence à vous parler ?

 

 

Déterminer le champ d’application de la taxe foncière, qui est le socle sur lequel pourra être réalisé l'audit de la taxe foncière, c’est déterminer quelles sont les propriétés imposables et les personnes imposables.

 

Selon l’article 1380 du CGI, «  La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. »

 

Selon l’article 1400-I du CGI,  « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. »

                  -     En pratique, c’est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la totalité de la taxe foncière.

                  -     Lorsque existe un locataire dans l’immeuble, la charge de la taxe foncière reste au propriétaire bailleur. C’est le propriétaire, et non pas le locataire, qui est le redevable de la taxe.

 

Alors allons faire un petit tour du côté obscur dans un domaine plutôt opaque : l’avis d’imposition à la taxe foncière qui ne fournit pas tous les éléments détaillés à partir desquels la base d’imposition de l’immeuble est établie.

 

Et voilà l’amer de… l’affaire… Accrochez vos lentilles…

 

 

Là où vous entendez parler de la surface pondérée du local d'habitation.

 

La réglementation fiscale est complexe, et au cas par cas il faut, afin d’établir clairement la superficie pondérée du local :

                  -     mesurer la surface réelle des pièces,

                  -     appliquer un correctif d’importance (variable selon les tranches),

                  -     appliquer ensuite un correctif d’ensemble qui, lui même se décompose en quatre parties :

                                    -     un correctif d’entretien,

                                    -     deux correctifs :

                                                                     -     de situation générale,

                                                                     -     de situation particulière,

                                    -     un correctif d’ascenseur.

                  -     évaluer ensuite les « équivalences superficielles », c’est à dire des équivalences en m2 d’éléments de confort du local

                        (du type : une baignoire : 5 m2, un lavabo : 3 m2 ,…).

                  -     faire le total des surfaces réelles corrigées et des équivalences superficielles, pour le local ainsi que pour les dépendances.

 

Et là, vous n’avez franchi que la première étape…

 

Ces calculs mènent à établir la valeur locative cadastrale de votre local.

 

 

Les huit catégories de locaux d'habitation et les locaux de référence

 

Les locaux d’habitation sont répartis en huit catégories, selon l’architecture du local, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements qu’on trouve dans le « Tableau de classification des locaux à usage d’habitation et locaux professionnels ordinaire» ressortant de l’article 324 H de l’annexe III du CGI, avec la description des huit catégories : de la catégorie 1 (grand luxe) à la catégorie 8 (très médiocre).

 

Bien. Là, il vous faudra savoir quelle catégorie a été retenue pour le local dont vous êtes propriétaire, ce qui oblige à demander à l’administration fiscale d’une part la fiche de calcul de votre local (n° 6675), et d’autre part une copie de l’extrait du PV des locaux de référence de la Commune détaillant les caractéristiques du local de comparaison.

 

En majorité, ce genre de local très peu connu à Beuvry, même des initié(e)s aux grands secrets de son univers impitoyable…

  

N’hésitez pas à vous renseigner sur sa localisation auprès des services compétents et des personnes élues appropriées pour prendre des photographies de ce local de référence et de votre habitation : les différences entre le local de référence et votre local doivent être pointées, surtout celles en défaveur de votre local (taille du local, quartier, aménagements, état d’entretien, …).

Faut faire un dessin pour ce dessein auprès des saints ?

 

Si les différences vous paraissent évidentes entre votre local et le local de référence, si la catégorie retenue par l’administration fiscale pour votre local paraît inadaptée, si une caractéristique en défaveur de votre local n’a pas été retenue, il vous faut établir une réclamation contentieuse puis l'adresser au Centre des impôts foncier dont dépend votre immeuble (l’adresse est sur votre avis d’imposition à la taxe foncière qu'il faudra joindre).

 

Mais la réclamation contentieuse obéit à des conditions de formes et de délais !

Et ceci n’est pas une promesse ni une parole en l’air…

 

http://31.

 

Et la valeur locative cadastrale des locaux à usage d'habitation ?

 

La valeur locative d’un immeuble est le loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché.

 

La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur locative établie en conformité avec les règles qui permettent d’établir l’assiette de la taxe foncière.

 

Alors là, on rigole déjà beaucoup moins. Même de moins en moins au fond, chez les « spécialistes » du crédit à l’élection…

 

Pour calculer la valeur locative cadastrale, ce qu’un audit de taxe foncière fera obligatoirement, il ne faut pas examiner la valeur actuelle de location du bien, mais se baser sur le loyer normal que pouvait produire l’immeuble au 1er janvier 1970.

 

La valeur locative cadastrale est calculée par unité d’évaluation, l’unité étant le local, c’est à dire une propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte.

 

Selon l’article 324 H du LPF :

 

 «   I - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. 

  II - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après.

 III - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types.

  IV - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. »

 

Pif, paf, plou!

 

 

 

Et chaque commune, même Beuvry, où tout bouge mais sans que ça change tant que cela, ON a établi une classification applicable à tous les locaux,

 

Déjà, lors de la révision générale de 1970, la totalité des propriétaires a dû souscrire une déclaration. Depuis cette révision, les propriétaires devaient indiquer à l’administration les constructions nouvelles, les ajouts aux constructions existantes (Art 1406 du CGI), les changements de consistance et les changements d’affectation, par une déclaration dans les 90 jours de la réalisation de la modification.

 

                  a-   des locaux de référence sont choisis, principalement parmi les locaux de la commune, et évalués,

                  b-   calcul de la surface pondérée,

                        Prendre la surface réelle et appliquer des correctifs en fonction de l’importance de l’immeuble, des éléments de confort, de la nature des pièces, des éléments de confort, de l’état d’entretien de la construction, de la situation de l’immeuble dans la commune,…

                  c-   utilisation d’un correctif d’importance,

                        Ce correctif corrige la superficie en affectant un coefficient en fonction du nombre de m2.  

                  d-   pondération des éléments secondaires,

                        Le coefficient de pondération de la superficie des éléments secondaires varie de 0,1 à 0,6 en fonction de l’utilité de chaque élément secondaire.

                  e-   utilisation d’un correctif d’ensemble,

                  f-    la méthode de l’équivalence superficielle est appliquée,

                        Certains éléments d’équipement donnent lieu à une équivalence superficielle, c’est à dire à une équivalence en m2

                        (du type : baignoire : 5 m2, douche : 4 m2, climatisation : 2 m2, …).

                  g-   la surface pondérée totale,

                  h-  application d’un tarif d’évaluation,

                        Le tarif a été déterminé à partir d’une étude des loyers existants dans la commune au 1er janvier 1970.

                  i-    Le résultat donne la valeur locative cadastrale.

 

Et il y a les deux types d’exonérations qui se rencontrent en matière de taxe foncière :  les permanentes et les non permanentes.

 

                  1-   Les exonérations permanentes qui concernent deux catégories de biens immobiliers :

                           a-   les immeubles publics qui appartiennent à l’état, aux collectivités locales ou aux établissements publics.

                           b-   les immeubles ruraux :   

                                          -     immeubles servant à des exploitations rurales

                                          -     immeubles servant aux collectivités agricoles.

 

                  2-   Les exonérations non permanentes

                           a-   les exonérations facultatives (concernant, par exemple, les entreprises nouvelles).

                           b-   les exonérations de longue durée :

                                          -     Elles concernent des immeubles affectés à l’habitation principale,

                                          -     Cas des immeubles HLM,

                                          -     Cas des logements sociaux financés avec un prêt aidé de l’Etat,

                                          -     Cas des constructions terminées avant le 1er janvier 1973.

                           c-   les exonérations de courte durée concernant les immeubles nouveaux.

                           d-   les exonérations des immeubles construits en ZFU (Zone Franche Urbaine).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Partager cet article

Repost 0
Published by Panglos
commenter cet article

commentaires

Qui ?

  • : Beuvry ces jours-ci...
  • Beuvry ces jours-ci...
  • : Ce qui va ou ne va pas à Beuvry. Un billet d'humeur avec un zeste d'humour ! Parce qu'on ne veut pas nous le laisser dire, alors nous l'écrivons !
  • Contact

Je Cherche Précisément