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21 mars 2012 3 21 /03 /mars /2012 00:02

 

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C’est incroyable ce que des personnes pourtant introduites dans les milieux autorisés peuvent « oublier » de dire aux Beuvrygeois(es) qui les interrogent sur des documents qui devraient être rendus publics en intégralité pour leur bonne compréhension. Comme des personnes l’avaient elles-mêmes exigé avec force insistance et bruit. Mais c’était autrefois, et à leur demande, un oubli virginal a été auto-accordé. Comme quoi la bonne touche « RESET » peut être encore bien utile…

 

Donc profitons du printemps qui arrive pour remettre les pendules à l’heure (d’été).

 

Le Plan Local d'Urbanisme succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS).

 

Le PLU est un document qui vise à déterminer l'affectation des sols d'une commune ou d'une intercommunalité (par exemple Artois-Comm pourrait se doter d'un PLU intercommunal très complet). 

 

Concrètement, et très schématiquement le PLU se compose de plusieurs cartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "règlement". 

 

Par exemple :

Une zone U        est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions. 

Une zone N        est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions (sauf les antennes de téléphonie mobile par exemple) etc...

 

Le PLU contient également un projet d'aménagement et de développement durable appelé PADD qui est le projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire. 

 

Le PADD du PLU est un document très instructif qui permet de connaître les grandes orientations pour les années à venir.

 

Mais surtout le PLU est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager comme un permis de lotir, etc. 

 

Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d'urbanisme, le permis devra être refusé. 

 

Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire.

 

En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire ou un permis d'aménager.

 

Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une propriété est frappée par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné.

 

Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route.

 

La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc une précaution indispensable. 

 

Un changement de zonage dans le PLU peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse substantielle de sa valeur.

 

Par exemple :

-  Un terrain         classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain classé dans une zone urbaine.

-  Un terrain         classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité.

-  Etc....

 

L'élaboration d'un PLU est longue et complexe. Le plan local d'urbanisme doit respecter de nombreuses règles. Il doit être conforme ou compatible avec d'autres documents (SCOT : Schéma de cohérence territoriale...).

 

Le PLU peut être révisé ou modifié. La procédure de révision du PLU permet des changements plus importants que la procédure plus légère de modification du plan. 

 

Le PLU peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires qui poursuivent un projet immobilier peuvent être très pénalisantes.

 

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par les mesures d'information du public (concertation) ou, plus tard, par l'organisation d'une enquête publique.

 

Le Plan Local d'Urbanisme est un document de planification élaboré par la commune, qui détermine la constructibilité ou non des terrains et fixe des conditions pour l'usage des terrains. 

 

Les cas les plus classiques sont les suivants :

 

                  -     terrain classé en zone agricole (zone A) dont le propriétaire souhaiterait qu'il devienne constructible

                  -     terrain frappé d'un emplacement réservé ou d'une servitude qui empêchera son propriétaire de construire

                  -     terrain naturel classé en zone urbaine (zone U) ou zone à urbaniser (AU) et qu'une association de défense de l'environnement juge inconstructible

                  -     terrain classé en zone AU (zone à urbaniser) que le propriétaire souhaiterait voir classer en zone urbaine (zone u)

                  -     coefficient d'occupation des sols (COS) jugé insuffisant par le propriétaire ou jugé excessif par les voisins

                  -     etc...

 

Le recours contre le plan local d'urbanisme ou sa révision doit, en principe être mis en œuvre dans le délai de 2 mois à compter de la publicité de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

 

Pour le Nord et le Pas-de-Calais, le recours doit être déposé au tribunal Administratif de Lille. 

 

La légalité du PLU peut également être contestée plus tard, de façon indirecte. Par exemple à l'occasion d'un recours formé contre un permis de construire auprès du tribunal administratif de Lille par un voisin, ou au contraire, à l'occasion d'un recours formé par un propriétaire contre un refus de permis de construire. 

 

En réalité, des recours peuvent être formés sans condition de délai, en recourant à un angle d'attaque un peu différent. Il est donc toujours possible de contester un PLU, même plusieurs années après, mais c'est moins facile qu'en formant le recours dans le délai de 2 mois.

 

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

 

Les requérants se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours contre le PLU

 

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

 

-  Le recours gracieux          se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

 

-  Le recours contentieux    se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif pour demander l'annulation de tout ou partie du PLU.

 

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre le plan local d'urbanisme, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

 

Mais la réglementation de l'urbanisme est complexe, il est donc vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).

 

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

 

Le recours pourra viser à contester le fond du Plan local d'urbanisme (c'est à dire les règles que l'on conteste), mais il pourra également contester la procédure d'élaboration du PLU. En effet, une erreur dans la procédure peut conduire à l'annulation de tout le document. 

 

Lorsque le plan local d'urbanisme est annulé, l'ancien document (plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols) rentre en vigueur.

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Ce qui méritait bien ce petit rappel quand on entend les âneries qui peuvent être dites… Et qui à force d’être répétées finissent par être crues.

 

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Published by Panglos - dans L'info du jour
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