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13 décembre 2010 1 13 /12 /décembre /2010 23:41

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Si les nouvelles sont vraies…

 

Et puisque nous sommes entre ami(e)s…

 

Ça vous dirait de nous aider à comprendre ?

 

 

 

  

D’un côté, celui du canal,

on offre un terrain pour

1 €

 

Et si on vous dit que ça n’est pas cher, c’est que ça n’est pas cher quand on connaît le prix du mètre carré…

 

Le vendeur qui a cédé un bien immobilier à un prix manifestement sous-évalué par rapport au marché peut demander en justice l'annulation de la vente si le préjudice pécuniaire subi (ou lésion) est supérieur à sept douzièmes du prix de l'immeuble (articles 1674 à 1680 du Code civil). Mais si c’est bien le prix auquel il voulait vendre ?

 

Néanmoins, si vraiment le prix est modique, l'administration fiscale pourra redresser et assimiler la mutation à une mutation de complaisance.

 

Alors, comme il va falloir trouver un petit peu d’argent pour ce qui suit…

 

De l’autre côté, on cherche

une banque prête à faire un nouveau prêt de

900 000 €

pour rénover un bâtiment

laissé en ruine depuis une paire d’années…

 

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En matière immobilière, les « bonnes affaires » ne sont pas rares et les vendeurs pressés sont souvent amenés à brader quelque peu leur bien. Pour le plus grand bénéfice de l'acquéreur qui a su saisir l'occasion...


Problème : la « bonne affaire » éveille parfois l'intérêt du fisc qui peut enclencher une procédure de redressement pour insuffisance d'évaluation de prix.

 

Elle se justifie quand 'il s'agit de réprimer la pratique condamnable du « dessous-de-table ».

 

L'article 17 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien quand ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis.

 

Livre des procédures fiscales

Article L 17

 

En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

 

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

 

Texte tiré de :

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=B94257D7589BB2B3F083249943964184.tpdjo07v_2?idArticle=LEGIARTI000006315648&cidTexte=LEGITEXT000006069583&dateTexte=20080121

 

C'est naturellement à l'administration d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies.


Le redressement pour insuffisance de prix ne doit pas être confondu avec le redressement pour dissimulation de prix. Dans ce dernier cas, la transmission porte sur la valeur vénale réelle mais une partie du prix est dissimulée, par exemple par des versements en espèces.

Outre une sanction pénale, les protagonistes risquent alors une amende égale à 50% de la partie du prix dissimulé.

 

Dans le cas d’insuffisance de prix, le prix exprimé dans l’acte correspond à celui qui a été payé. Mais l’administration estime qu’il ne correspond pas à la valeur vénale réelle du bien. Aucune faute n’est reprochée aux parties. L’Administration fiscale peut lui substituer la valeur vénale réelle pour percevoir un complément de droit d’enregistrement et éventuellement des pénalités si l’écart est trop important.

 

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Contrairement à une idée reçue, il est parfaitement inutile, pour un propriétaire, de faire évaluer le terrain qu’il a de toute façon l’intention de vendre car, de deux choses l’une :

         -     soit l’évaluation aura été trop optimiste et ce n’est pas parce que le terrain aura été évalué 600.000 € que le propriétaire ne sera pas obligé de descendre ce prix à 500.000 puis à 400.000, jusqu’à ce qu’il ait trouvé un acheteur,

         -     soit cette évaluation était trop pessimiste, et elle ne l’empêchera pas à le vendre 700.000 s’il trouve un acheteur à ce prix là. Pour le vendeur, un terrain qui doit être vendu a un seul prix : « le plus cher possible ».

 

L’évaluation ne sert alors qu’à une seule chose : tranquilliser le propriétaire.

 

Le prix obtenu par le vendeur dans des conditions normales sera, par définition, la valeur vénale du moment. C'est toujours le marché qui a raison, et non l’évaluateur, à une condition et à une exception près cependant. La condition est de disposer d’un

temps suffisant pour la mise en vente (deux ou trois mois pour un bien courant ; plus

d’un an pour un bien atypique ou exceptionnel) et l’exception concerne tous le cas des mutations réalisées à une « valeur de convenance ».

 

Il y a « valeur de convenance » chaque fois que le montant du prix de la mutation du bien est lié à la personne de l’acheteur. Ce prix de convenance peut être beaucoup plus bas ou au contraire beaucoup plus élevé que le prix qui aurait été normalement

obtenu sur le marché d’un autre acquéreur.

 

Par exemple, une entreprise qui cherche à s’agrandir sur place sera peut-être disposée à acheter un terrain voisin deux ou trois fois sa valeur afin de ne pas s’exposer aux risques d’une délocalisation : aucun autre acquéreur n’aurait été disposé à l’acheter aussi cher.

 

Inversement, la même entreprise vendra un logement de fonction à son directeur à un prix sans doute beaucoup plus bas que celui qu’il aurait obtenu en le vendant sur le marché au plus offrant.

 

Ces prix de convenance sont en définitive assez nombreux ils créent évidemment des risques d’erreurs s’ils sont retenus comme référence d’une évaluation. Les mutations de complaisance n’étant pas repérables à première vue, on se contente, en pratique d’éliminer des termes de comparaison toutes les mutations qui se détachent au dessus ou au dessous des prix médians sans chercher à comprendre les causes d’un prix apparemment aberrant.

 

En outre, on fait également abstraction de toutes les mutations où le vendeur est une collectivité publique, même lorsqu’elles sont censées se faire « au prix du marché » car il ne s’agit le plus souvent que d’une clause de style sauf, évidemment lorsqu’il y a eu enchères publiques.

 

Une évaluation est par contre nécessaire chaque fois qu'il faut connaître la valeur d'un terrain qui n'est pas voué à venir sur le marché ou dont la décision de mise en vente n’est pas prise.

 

 

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Published by Panglos - dans L'info du jour
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Pugwash 15/12/2010 12:57



Comme nous vous avons déjà parlé de charte, nous vous en livrons une autre qui n’a pas eu le parfum de plaire quand nous en avons
parlé avec des personnes bien introduites : la charte Gissler…


 


On nous a dit que ce n’était qu’une nouvelle atteinte aux libertés des communes. Chaque commune devant avoir la liberté totale de
sa gestion, donc d’emprunter quand et comme elle en décide !


 


Mais à Beuvry, qui connaît la charte Gissler et ce qu’elle
propose ?


 


Ça pourrait bien devenir une question avec un espoir à 900 000 € pour les personnes curieuses…


 


Quand on sait qui finit par payer et que certaines habitudes sont difficiles à perdre…


 


Voyons donc ce qu'en dit le vaste internet...



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