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10 juillet 2013 3 10 /07 /juillet /2013 11:13

 

On dit tellement de choses à Beuvry (62660) ou ne dit rien, que l’on finit par ne plus rien distinguer dans les eaux savamment entretenues troubles…

 

Suite à une (longue) conversation entre personnes s’étant déclarées réputées savantes en la matière, nous faisons ici une petite mise au point qui s’avèrera contradictoire aux énoncés faits dans la rue Morat ce mardi soir.

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L'expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales...) de contraindre une personne privée (particulier) ou morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d'une indemnité.

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074224&dateTexte=vig

 

L'expropriation contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics et d'aménagements urbains.

 

L’expropriation a essentiellement pour objet de réaliser le transfert forcé de la propriété d’un immeuble, bâti ou non bâti, l’immeuble pouvant être exproprié en tout ou partie.

L’article L.11-8 du code de l’expropriation prévoit que « Le préfet détermine par arrêté de cessibilité la liste des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier si cette liste ne résulte pas de la déclaration d'utilité publique. — [Ord. 23 oct. 1958, art. 4].

Cet arrêté sera pris suite à une enquête dite parcellaire, qui répond aux mêmes règles de mise en œuvre que l’enquête publique.

 

L’expropriation peut être limitée, non seulement à une fraction de la surface de l’immeuble, mais aussi au seul tréfonds d’un immeuble, en vue de la construction d’ouvrages souterrains.

 

Cela signifie que l’expropriation peut simplement porter sur des droits réels immobiliers, comme les servitudes.

Il ne s’agit pas ici de transférer la propriété de la servitude, mais plutôt de conduire à sa disparition comme le prévoit l’article L.12-2 du Code de l’expropriation : « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existants sur les immeubles expropriés ».

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La procédure d’expropriation se déroule en deux phases : une phase administrative, et une phase judiciaire.

 

 

Phase administrative

 

L'initiative de l'opération revient au bénéficiaire de l'expropriation : commune, Artois-Comm, etc.

 

Remarque :        C’est ainsi que nous les désignerons dans ce texte.

 

En effet, pour les collectivités territoriales et leurs établissements publics, la décision de procéder à une expropriation est prise par leur organe délibérant.

A Beuvry par exemple : le conseil municipal pour la mairie.

 

L'expropriant doit notifier au propriétaire, et le cas échéant à l'usufruitier :

                  1-   soit l'ordonnance d'expropriation (procédure normale),

                  2-   soit l'avis d'ouverture de l'enquête publique,

                  3-   soit l'acte déclarant l'utilité publique de l’opération d’expropriation,

                  4-   soit l'arrêté de cessibilité (procédure conditionnelle). 

 

Cette notification est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (C. expr. art. R 13-15 et R 13-41).

Elle doit préciser que, dans le délai d'un mois, le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes (C. expr. art. R 13-15).

Dans tous les cas d’expropriation, le propriétaire concerné sera informé par écrit de l’opération envisagée.

 

Une fois la décision prise et la déclaration d’utilité publique confirmée, un arrêté de cessibilité sera pris par le Préfet.

 

La déclaration d’utilité publique

 

Avant de prendre une déclaration d’utilité publique, des avis préalables doivent être recueillis par l’initiateur de l’opération.

 

En général, pour les projets d’opération immobilière poursuivis par une collectivité territoriale ou par des organismes de droit public ou privé (agissant dans le cadre d’une mission d’intérêt général), l’avis du service des Domaines, qui est un peu « l’agence immobilière » de l’Etat, doit être recueilli.

 

L’avis du service des Domaines porte essentiellement sur les conditions financières de l’opération.

 

Cette étape est notamment nécessaire pour produire au dossier d’enquête publique (enquête prévue avant la prise de la déclaration d’utilité publique) l’estimation sommaire et globale des biens dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération.

 

Cet avis est également nécessaire avant toute proposition d’offre indemnitaire ou d’accord amiable avec l’exproprié(e).

 

Le service des Domaines fait en quelque sorte figure de « surveillant » de la procédure d’expropriation, puisque l’Etat est titulaire du pouvoir d’exproprier, même si la demande n’émane pas directement de lui.

 

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique

 

Avant de déclarer une opération d'utilité publique, l'autorité administrative doit procéder à une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique qui est obligatoire (Code de l’expropriation,  articles L 11-1 et suivants.)

 

Cette enquête consiste à obtenir l’avis du public concerné sur l’opération d’expropriation projetée.

 

Ne sont pas concernées les opérations secrètes intéressant la défense nationale.

 

C’est le préfet (du lieu de situation des biens) qui, par la prise d’un arrêté préfectoral, déclare l’enquête préalable ouverte.

Toutes les informations concernant la date d’ouverture de l’enquête, sa durée, les heures et lieu où le public pourra prendre connaissance du dossier d’enquête et formuler ses observations, sont indiquées dans l’arrêté.

L'enquête est dirigée par un commissaire enquêteur, ou par une commission d'enquête, désignés par le Président du tribunal administratif.

 

Le public a connaissance de l’ouverture de l’enquête au moins 8 jours avant.

En effet, un avis au public est publié dans deux journaux régionaux ou locaux.

 

A l’ouverture de l’enquête, le public a accès à un dossier.

 

Le dossier d’enquête est composé des documents suivants (article R.11-3 C. urb.) :

  1. Une notice explicative

                              C'est une pièce essentielle du dossier qui ne peut pas être modifiée en cours d'enquête pour assigner à l'opération une nature différente de celle prévue initialement. Elle indique l'objet de l'opération et les raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de l'insertion dans l'environnement, parmi les partis envisagés, le projet soumis à l'enquête a été retenu.

  1. Le plan de situation

                              Permet de connaître la situation des terrains et donc la localisation des travaux.

                        3-   Le plan général des travaux

                        4-   Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants;

                        5-   L'appréciation sommaire des dépenses

                              Il s'agit de fournir une évaluation de la dépense pour permettre aux intéressé(e)s de s'assurer que les travaux ou ouvrages prévus, compte tenu de leur coût total réel tel qu'il peut être raisonnablement apprécié à l'époque de l'enquête, ont un caractère d'utilité publique.

                              L' « appréciation sommaire des dépenses » doit indiquer non seulement le prix des acquisitions foncières à réaliser, mais également le coût des travaux et des aménagements projetés.

                              Ce qui peut également donner un point de comparaison avec l’offre que la collectivité propose à chaque exproprié(e).

                        6-   L'étude d'impact sur l’environnement

 

L’accès du public à ce dossier lui permet d’émettre des remarques qui seront inscrites sur un registre et portées à la connaissance de l’expropriant.

 

L’intervention peut avoir pour effet de freiner l’opération en jetant le doute sur l’utilité publique de l’opération.

 

Le commissaire-enquêteur, après clôture du registre :

  1. établit son rapport dans un délai de 1 mois à compter de l’expiration du délai d’enquête.

                              Pour ce faire, il examine les observations consignées ou annexées au registre et prend en compte les consultations qu’il a pu être amené à faire.

                        2-   examine les propositions alternatives formulées (CE, 13 janv. 2006, n°272129 « Commune de Polliat »).

                        3-   émet ensuite un avis favorable ou défavorable à l’opération projetée, tout ceci devant bien entendu être dûment motivé.

 

Ces documents (conclusions, registre) sont transmis à la Préfecture, mais également à la ou aux communes intéressées.

Le préfet devra ensuite en adresser une copie au Président du Tribunal administratif et à l’expropriant (article R.11-14-15 du code).

La DUP doit intervenir au plus tard un an (18 mois si DUP prise par décret en Conseil d’État) après la clôture de l’enquête préalable (C. exp. L.11-5).

 

 

L’arrêté de cessibilité

 

L’arrêté de cessibilité est de la compétence du préfet.

Il précise la liste des parcelles ou des droits immobiliers à exproprier.

 

Mais avant de prendre cet arrêté, et pour lui permettre de cibler les propriétaires des biens à exproprier et obtenir les renseignements relatifs à leur identité et leurs droits, l’expropriant doit passer par une enquête dite « parcellaire ».

 

La détermination des biens à exproprier se fait donc en deux temps :

                  1-   d’abord l’enquête parcellaire,

                  2-   ensuite la prise de l’arrêté.

 

Les préalables au démarrage de l’enquête sont les mêmes que pour l’enquête d’utilité publique, à la différence qu’ici, les propriétaires sont tenus de fournir les indications relatives à leur identité.

Ils peuvent, durant l’enquête, consigner leurs observations sur un registre, notamment concernant les limites des biens à exproprier.

 

Il est bon de souligner ici qu’un propriétaire dont on exproprie une partie seulement du terrain pourrait demander à ce que la collectivité prenne tout le terrain.

 

Une fois l’enquête parcellaire terminée, celle-ci est transmise au préfet. Celui-ci prend alors un arrêté de cessibilité, qui est l'acte par lequel il détermine la liste des parcellesnou des droits immobiliers à exproprier, si cette liste ne résulte pas de la déclaration d'utilité publique.

 

L'arrêté de cessibilité doit être transmis dans les 6 mois de sa date au greffe du Tribunal administratif.

Cet arrêté peut être déféré au ministre par la voie hiérarchique ou au tribunal administratif par la voie du recours pour excès de pouvoir.

 

 

Phase judiciaire

( l’ordonnance d’expropriation )

 

L'ordonnance d'expropriation constitue la phase judiciaire de l'expropriation.

Elle est rendue par le juge de l'expropriation, magistrat du tribunal de grande instance investi de cette mission par le premier président de la cour d'appel pour une durée de 3 ans, renouvelable. Il s'agit d'un juge unique.

 

Procédure pour rendre l’ordonnance

 

C’est le préfet qui saisit le juge en lui transmettant notamment les copies :

                        1-   de la déclaration d’utilité publique,

                        2-   du plan parcellaire,

                        3-   de l’arrêté de cessibilité.

 

A compter de la réception du dossier transmis par le préfet, le juge rendra son ordonnance d’expropriation dans un délai de 15 jours (ce délai n’est pas impératif).

 

Remarque : Les parties ne sont pas convoquées à une audience et aucun débat contradictoire n’a lieu, le juge rend son ordonnance tout seul !

                        Cette pratique n’est absolument pas contraire aux dispositions de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme !

 

Le contenu de l’ordonnance

 

L'ordonnance d'expropriation :

                        1-   désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble exproprié et précise l'identité des exproprié(e)s tels que figurant dans l'arrêté de cessibilité pris par le préfet.

                        2-   désigne le bénéficiaire de l'expropriation. Elle tient compte des modifications éventuelles intervenues depuis l'arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu pour ce qui est de la désignation des immeubles et de l'identité des expropriés.

 

Pour être opposable aux expropriés, l’ordonnance doit leur être notifiée par l’expropriant :

                        1-   par lettre recommandé avec accusé de réception,

                        2-   soit par acte extra judiciaire.

 

L’ordonnance a pour effet le transfert de propriété du bien exproprié à l’expropriant.

 

Remarque :  Le défaut de notification de l’ordonnance empêche l’exécution de celle-ci à l’égard des expropriés.

 

Le fait d'être exproprié(e) donne droit à une indemnisation dite « juste et préalable ».

 

L'indemnité que le juge allouera doit couvrir « l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».

 

L’exproprié(e) doit :

                        1-   pouvoir, grâce à cette indemnité, vous retrouver dans un état matériel semblable.

                        2-   être en mesure d'acquérir un nouveau bien équivalent à celui « perdu ».

 

L'article L. 13-13 du code de l'expropriation pose le principe selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation.

 

Les juridictions judiciaires doivent statuer sur l'ensemble des charges financières résultant d'une expropriation : demandes d'indemnités accessoires relatives à des pertes de revenus, manque à gagner, frais de réemploi, charges de réinstallation...

 

Une estimation est bien entendu faite par le Services des Domaines.

 

Cependant, il ne s’agit là que d’une estimation, servant de base, mais non opposable aux expropriés, notamment s’il s’avère que cette estimation est largement inférieure aux prix du marché.

 

L'indemnisation est calculée au jour du transfert de propriété et se fonde sur les prix du marché local de l'immobilier.

 

A ce titre, et sur décision du juge qui l’estimerait nécessaire, un expert ayant la mission de déterminer la valeur des biens peut être désigné. De même, et conformément à l’article L.13-18 du code de l’expropriation, le juge peut tout à fait obtenir de l’administration fiscale tous renseignements utiles sur les déclarations et évaluations fiscales dans le but de l’aider à déterminer le montant de l’indemnité.

 

L'indemnité doit correspondre à la valeur vénale du bien sur le marché, c'est-à-dire à la somme que vous auriez perçue en cas de vente de votre bien dans des conditions normales, entre particuliers par exemple.

 

Remarque : Un(e) propriétaire qui améliore son bien après l’ouverture de l’enquête préalable afin d’obtenir une indemnité plus élevée, ne verra ps les améliorations apportées à votre bien dans ces conditions, prises en compte pour la fixation de l’indemnité (code de l’expropriation, Article L.13-14).

 

L’indemnisation prend en principe la forme d’un paiement.

 

Le délai de versement de l’indemnisation est fixé à 3 mois à compter de la notification fixant définitivement le montant des indemnités.

Si la collectivité expropriante ne respecte pas ce délai de paiement, l’exproprié est en droit de percevoir des intérêts sur le prix, dès lors qu’il aura adressé une demande à la collectivité défaillante. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Le versement de l’indemnisation se fera

                        1-   soit sur compte si la collectivité a demandé un R.I.B.

                        2-   soit, dans tous les autres cas, par chèque au nom.

 

Remarque : L’exproprié(e) a la possibilité de demander un acompte équivalent à 50 % du montant des indemnités.

                        Cependant, lorsque les offres de la collectivité sont plus importantes que l’estimation faite par le Service des Domaines, les 50 % auxquels l’exproprié a droit au titre de l’acompte sont calculés sur la base de l’estimation.

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Merci à Maître H. Berrah, avocat au barreau de Paris ainsi qu’aux doctes personnes rencontrées à la faculté de droit de Lille pour les conseils apportés à la réalisation des articles.

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Published by Panglos
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commentaires

Jean du 44 10/07/2013 22:06

Un ami m'a indiqué votre blog. Je vous ai envoyé un mail pour que vous me donniez vos sources si vous le voulez bien. Vos articles sont costauds. Continuez.

Pugwash 11/07/2013 10:03

Nous espérons que nos textes seront assez (aériens et) aérés malgré tout pour vos lecteurs.

Et qu'ils vous seront utiles.

Gilbert 44 10/07/2013 22:01

Beau travail. On en fait une copie pour notre dossier.

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  • : Ce qui va ou ne va pas à Beuvry. Un billet d'humeur avec un zeste d'humour ! Parce qu'on ne veut pas nous le laisser dire, alors nous l'écrivons !
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